別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大洲 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洲 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大西　泰祐   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大洲市長浜甲５０２番 ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4.5m市道 水道 伊予長浜 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ４．５ｍ市道 交通 施設 伊予長浜駅南西方 800m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 本件地域は、旧来からの住宅地域で、今後とも現状の居住環境を維持するものと予測するが、中心商業地背後に 位置しており、商業用途の衰退を背景に、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洲市の内、旧長浜町内及び旧大洲市郊外部の住宅地域。需要者は圏域内に居住する一次取得者が中心で あり、同地域出身者も稀に見られるが、圏域外から流入してくる需要者は極めて少ない。後述のとおり、人口減少、少 子高齢化、過疎化の進展とともに、市町村合併により旧役場が市役所支所となったため旧長浜町地域の衰退化は止まっ ていない。大洲市合併前旧町の中では過去の地価水準が高かったため需要減退による地価下落率が大きくなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由 には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的 な比準価格を採用し、周辺標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大洲市の新設住宅着工数は平成３０年を底に 令和元年１８０戸、令和２年１９８戸と回復 した。令和３年は少し減少したとの業者感覚 があるとのこと。 漁業、農業等地場産業の不振、少子高齢化、 過疎化の進行、さらに市町村合併により、旧 役場も職員が減少し、地域全体が衰退気味で ある。 特になし 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％