別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西条 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 73,200,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市ひうち字西ひうち８番２７ ②地積 　(㎡) 3,299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場 工場、倉庫、事業所 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 北20m市道 水道 伊予西条 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部に位置する中小工業地 域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅　北東方 3.4km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は臨海工業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。コロナ禍による国内経済への影響や世界が 分断されている要因等、先行きが読みにくい状況であるが地価は横ばい傾向を維持している。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西条市を中心として隣接市を含む臨海工業地帯の圏域一円と判断した。需要の中心は全国的な大企業 から西条市内の中小企業まで幅広い。業種としては製造業を中心に工場が建ち並んでいる。西条市は水資源が豊富で工 業地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯（総額）は、規模のバラツキが目立ち、業種によって選好する規模も 様々で明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の工業地域は、自用の工場が大半であり、賃貸市場は未成熟であり収益価格の試算は断念した。一 方、比準価格は複数の工業地における事例を広域的に収集でき、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求める ことができた。以上から、代表標準地との均衡に留意し、周辺の市を含む広域的な工業地の市場動向を考慮して、比準 価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 67.9] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で世界が分断され製造業を中心とし た基幹産業は先行き不透明感が台頭している が、工業地の供給は限定されているため地価 は安定している。 地域要因に格別の変動はない。工業地の供給 に比して地元企業の潜在的な土地需要は高い が、先行きの不透明感もあって地価は上昇に は至っていない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.9 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 -21.4 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％