別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西条 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市周布９２２番２ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 幹線道路沿線地区 1:2.5 店舗 Ｓ1 店舗等が増えつつあ る郊外の路線商業地 域 南西12m県道 水道 壬生川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       656 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 壬生川駅　南方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) 幹線道路沿線地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧東予市郊外に存するやや繁華性の劣る路線商業地域で今後も現状を維持するものと予測する。コロ ナ禍の影響等もあり出店マインドは低下気味で、地価も弱含み傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市のうち旧東予市郊外部の路線商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性 を有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにく い状況にある。県道壬生川丹原線のＩＣ周辺に大型店舗が多く進出したことにより周辺地域の集客力、収益性の低下が 認められ、商業繁華性は減退傾向が継続しており、地価は依然として下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は自用目的での取引が中心であり、収益物件はほとんどみられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は 適用できなかった。したがって、現実の取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年価格、代表標 準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [165.4] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西条市の人口は緩やかに減少傾向。新型コロ ナの影響で経済活動が停滞しており、西条市 の基幹産業である製造業等は先行き不透明な 状況にある。 地域要因に特段の変動は認められないが、店 舗等の集積度が低く商業繁華性が劣るため土 地需要は脆弱で、地価は依然下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.1 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％