別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 西条 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 5-6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 5,070,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の近隣商業地 域 東8.5m市道 水道 伊予小松 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 伊予小松駅　南方 150m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地の需要は、郊外型大規模店舗用地へと移行している事から、既存の小規模画地の多い商業地域は衰退化傾 向にある。新型コロナ禍もあり、人口減少傾向等を考慮すると今後とも繁華性は衰退化するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧小松町の商業地域を中心として西条市西部の商業地域である。需要者は、旧小松町に地縁を有する個 人事業者が中心である。郊外路線商業地の大型店舗に顧客が流出しつつあり、既存の商店街に対する需要は経営者の高 齢化、後継者不足さらに新型コロナ禍も加わって非常に弱くなっている。需要の中心となる価格帯は、取引事例も非常 に少なく、画地規模のバラツキもあり、明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 人口減少傾向がやや強い事もあり、新規の店舗需要は非常に弱く賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用を断念し た。比準価格については、西条市西部地区における商業地の事例よりその価格形成要因を分析したものであり、比準の 過程も適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。よって、代表標準地との 検討を踏まえ背後の住宅地域との価格バランスを考慮し比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [138.9] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね 安定した傾向にあるが、生産年齢人口の減少 傾向が続いており、新型コロナ禍も残りやや 弱含みである。 地域要因に特段の変動はないが郊外型の大型 店舗に顧客が流出しつつあり、既存商店街は 衰退化し商業地の需要は弱く、地価は下落傾 向が続いている。 個別的要因に特に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.3 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　 +29.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％