別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 西条 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -15 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市喜多台４６３番９ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 北西4.3m道路 水道、下水 壬生川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ道路 交通 施設 壬生川駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。新型コロナウイル ス感染症の影響もあり、地域経済の先行きは不透明で、地価は下落傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧東予市を中心とした西条市内の郊外の住宅地域と判定した。需要者の中心は、旧東予市を中心とし、 西条市内に居住する３０代～４０代の１次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧東予市の中心部に比 較的近い住宅地域であるが、人口減少や少子高齢化等の影響により、構造的に土地の需要は弱含んでおり、地価は下落 傾向が続いている。周辺地域の需要の中心となる価格帯は、土地で４００万円～６００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域には共同住宅等も見られるが、標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建築を想定すること が困難であるため、収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態 を反映しているものと判断される。以上により、比準価格を採用し、前年標準地価格からの変動率に留意して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、製 造業等を中心とする西条市の地場産業の業況 は、先行き不透明な状況が続いている。 旧東予市の中心部に比較的近い住宅地域であ るが、人口の減少傾向が強く住宅需要は弱い 。依然として地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％