別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西条 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -9 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市丹原町願連寺２１０番６ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m道路 水道、下水 壬生川 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ道路 交通 施設 壬生川駅　南西方 3.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 西条市郊外の住宅地であるが人口減少による根本問題により空き家等が増加する可能性が高い。丹原町内では比 較的利便性が良好な地域ではあるが、地価の下落傾向は当分の間続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丹原町を中心とした同市郊外部の住宅地域である。需要者の中心は丹原町に地縁を有する３０～４０代の 一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は殆どない。丹原町は駅が無いうえ、目立った産業もなく過疎化 が進行している。また地縁的な需要に限定される傾向にある。丹原町では土地の取引件数が少なく、規模等にもバラツ キがあるため、需要の中心となる価格帯（総額）は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く、共同住宅は散見される程度であり、自用目的での取引が中心である。事業収支の観点から収益価格は 試算しなかった。比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。 よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡等を考慮のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [101.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根本問題があり、さらにはコ ロナ禍により飲食業などをはじめ幅広い業種 で負の影響を受けている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 丹原地区の中では比較的利便性の高い住宅地 域であるが、地縁的需要に限定される傾向で 、さらに一般的要因の影響が加わり地価の下 落が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.3 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％