別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 西条 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市新田字北新田２１６番１４ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北4m私道 下水 伊予西条 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 伊予西条駅　北方 1.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。人気の比較的高い住宅地域であ り、地価水準は緩やかな下落を続けるが、底堅く推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市中心部における神拝、西条小学校区内の戸建住宅地域であると判断した。需要者の中心は同地域内 に居住している３０～４０歳代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の小規模分譲地が主体であり、現 在も堅調な供給が見られる。住宅地としての人気度は西条市内では高い事もあり、住宅地の潜在的需要力はあるものの 、コロナ禍の影響で地価水準もやや下落傾向を見せている。需要の中心は宅地総額で７００～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地と同一の小学校区内における、最近の住宅地事例を中心として精査して求められた比準価格の信頼性は高いもの と思料する。収益価格については、周辺では賃貸マンションも見られるものの、標準地の地積規模が小さく共同住宅等 の想定が非現実的であり求められなかった。従って代表標準地との価格バランス検討を踏まえた上で、信頼性の高い多 くの取引事例から求めた、実証的な市場性を具現化した比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [101.4] [100.0] 100 50,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね 安定した傾向にあるが、生産年齢人口の減少 傾向が続いており、新型コロナ禍も残りやや 弱含みである。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 景気低迷及びコロナ禍のマインド萎縮の影響 から住宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続 いている。 個別的要因に特に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％