別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西条 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市福武字出晴甲８９０番３４ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園居住地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西4.3m道路 下水 伊予西条 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ道路 交通 施設 伊予西条駅　東方 2.2km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園居住地区 ⑤地域要因の将 　来予測 西条市郊外部の戸建住宅地域として今後とも現状を維持するものと予測する。人口減少による根本問題、コロナ 禍による国内及び地域経済への影響により、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧西条市東部郊外の住宅地域。需要者の中心は西条市に居住する３０～４０代の一次取得者が多い。 郊外に位置し生活利便性はやや劣るが、価格帯が安く当該価格帯を選好する需要者層も多いため需要は比較的堅調であ る。しかしながら人口減少などによる根本問題に加えコロナ禍の影響により地価は下落傾向で推移している。需要の中 心となる価格帯は、土地のみで総額５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、市場での取引は自用目的がほとんどである。収益は事業収支の観点から共同住宅建築目的 の土地取引は非現実的であり、収益価格は適用しなかった。比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事例を収集 でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。従って、比 準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西条 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [152.0] [101.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根本問題があり、さらにはコ ロナ禍により飲食業などをはじめ幅広い業種 で負の影響を受けている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 地域要因に特段の変動はない。住環境は良好 だが、一般的要因の影響を受け地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.7 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％