鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西条 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２ -14	西条市		建付地	（　）	長方形	東6m道路、北4m、角地		（都）田園居住地区 (70,200)
b	２２Ｋ２ -23	西条市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		（都）２住居 (60,160)
c	２２Ｋ２Ｙ -73	西条市		更地	（　）	長方形	東3.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	２２Ｋ２Ｙ -1933	西条市		更地	（　）	長方形	西5m道路、中間画地		（都）田園居住地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,588	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	45,879	100 [ 93.3]	49,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	50,200
b	(　 ) 56,400	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	57,737	100 [ 115.8]	49,859		50,900
c	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	40,924	100 [ 83.3]	49,128		50,100
d	(　 ) 43,558	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	49,947	100 [ 102.2]	48,872		49,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,100 円／㎡]

西条 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,332,902	454,352	1,878,550	1,862,280	16,270	（　0.9699） 15,780	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	335,745 円　　　　（　 1,580 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西条 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.70	ＬＳ2	171.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	160 ％	213 ㎡	14.0 m x 15.5 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４２㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	85.70	100.0	85.70	1,157	99,155	2.0	198,310
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	85.70	100.0	85.70	1,157	99,155	2.0	198,310
							0.0	0
～

～

～

計		171.40	100.0	171.40		198,310		396,620
								0

⑨年額支払賃料	198,310 円　×　12ヶ月　＝　 2,379,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,379,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,586 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,329,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,332,902 円　　　　（　 10,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ２　　　　-459	1,091 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [109.5]	100 [100.0]	1,095	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,159 円/㎡　月額支払賃料（　 1,157 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ２　　　　-455	1,174 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西条 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	25,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,552 円	2,451,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,600 円	25,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,352 円　（　　　　　　 2,133 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 171.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,280 円（　　　　　 8,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,332,902 円
②総費用	454,352 円
③純収益　①－②	1,878,550 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,270 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,580 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
西条 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西条 -1

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　渡辺　正隆

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西条市朔日市字秋吉６０４番５				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東4m道路	下水	伊予西条 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ道路

交通

施設

伊予西条駅　北方

1.2km

法令

規制

（都）２住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市内中心部の一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、今後もほぼ現状で推移していくものと予測さ
れる。コロナ禍による影響等先行きは不透明であるが、人口減少等から地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,390 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧西条市中心部における戸建住宅地域である。需要者の中心は西条市内の３０～４０歳代の一次取得者が
大半である。周辺地域において開発分譲も行われており、利便性が高い西条小学校区のエリアで需給は概ね安定してい
る。土地は１，０００万円程度、新築戸建物件は２，６００万円程度が需要の中心となっている。周辺地区においてＲ
２年１０月にハローズ西条店、同１１月にダイレックス西条朔日市店と中規模店舗が開店し利便性の向上が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内にはアパート等の収益物件は散見される程度であり、自用目的での取引がほとんどである。地方都市で賃貸市場
が未成熟のため、収益価格は低位に試算された。したがって、旧西条市中心部周辺に存し、標準地と同一の小学校区内
に存する信頼性の高い取引事例を中心として求めた規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標
準地の公示価格との均衡をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西条 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,400 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[104.3]

[102.0]
100

50,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製造業を中心とした西条市の経済動向は概ね
安定した傾向にあるが、生産年齢人口の減少
傾向が続いており、新型コロナ禍も残りやや
弱含みである。

人気の西条小学校区に存し、周辺地域に中型
店舗の開店等もあるものの、住宅環境がやや
悪く、住宅地の需要は弱含みであり、地価は
下落傾向にある。

個別的要因に特に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.3
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西条 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２ -1	西条市		更地	（　）	正方形	北4m道路、中間画地		（都）工業 (60,200)
b	２２Ｋ２ -28	西条市		建付地	（　）	長方形	北3.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	２２Ｋ２ -35	西条市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		（都）田園居住地区 (60,200)
d	２２Ｋ２ -37	西条市		更地	（　）	ほぼ台形	西3.3m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,866	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,563	100 [ 76.3]	49,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	50,200
b	(　 ) 31,907	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	44,005	100 [ 89.9]	48,949		49,900
c	(　 ) 63,518	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	62,700	100 [ 124.7]	50,281		51,300
d	(　 ) 25,102	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 57.6]	43,231	100 [ 87.9]	49,182		50,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -42.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,300 円／㎡]

西条 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が存しないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,330,938	454,290	1,876,648	1,862,280	14,368	（　0.9699） 13,936	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	296,511 円　　　　（　 1,390 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西条 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.70	ＬＳ2	171.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	160 ％	213 ㎡	14.0 m x 15.5 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性を考慮し１・２階とも共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約４２㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるから

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	85.70	100.0	85.70	1,156	99,069	2.0	198,138
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	85.70	100.0	85.70	1,156	99,069	2.0	198,138
							0.0	0
～

～

～

計		171.40	100.0	171.40		198,138		396,276
								0

⑨年額支払賃料	198,138 円　×　12ヶ月　＝　 2,377,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,377,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 122,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,327,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,276 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,330,938 円　　　　（　 10,943 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ２　　　　-454	1,367 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	1,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,158 円/㎡　月額支払賃料（　 1,156 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ２　　　　-457	1,146 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,164
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西条 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	25,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,490 円	2,449,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,600 円	25,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,290 円　（　　　　　　 2,133 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 171.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,280 円（　　　　　 8,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,330,938 円
②総費用	454,290 円
③純収益　①－②	1,876,648 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,390 円／㎡）