別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 新居浜 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 9-2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘   TEL.

鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市阿島１丁目９３９番１４７外 ｢阿島１－４－５６｣ ②地積 　(㎡) 8,763   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ3 工場、倉庫、事業所 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 北東12m市道 水道、下水 多喜浜 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　 105.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 多喜浜駅　北東方 3.4km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域として、今後も現状を維持するものと予測する。基幹産業の業況は改善傾向にあり、工業地の供給 は少なく、地価は安定傾向で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は新居浜市を中心とした愛媛県東予地区の臨海工業地域を把握した。需要者の中心は新居浜市内の中小企 業が大半を占める。基幹産業の業況は改善傾向。臨海部の工業地の宅地供給量は少なく、需給動向は概ね安定傾向にあ る。工業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺地域は臨海部の中小規模工業地域であり、自用の工場がほとんどで賃貸市場が成立していないため、収益価格を 試算することはできなかった。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 価格牽連性のある標準地価格との均衡及び前年までの価格動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.9] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　基幹産業である住友系企業の業況は昨年よ り改善傾向。工場地の供給は少なく、地価は 概ね安定傾向にある。 　臨海部の中小工業地域に存する工業団地で ある。工場地の供給は少なく、地価は安定傾 向で推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -16.5 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％