別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 新居浜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 9-1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 60,300,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市黒島１丁目９３０番６３ ｢黒島１－５－５４｣ ②地積 　(㎡) 3,996   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ臨海工業団地 南18m市道 水道 多喜浜 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 多喜浜駅北東方 2.9km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの影響により悪化していた住友系企業の景況感は、概ね回復している。また、工業地需要は需給バラ ンスから概ね堅調に推移している。従って、地価は暫く安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新居浜市を中心とした東予地区の中小工場地圏域である。需要者は新居浜市内の個人事業者及び中小 規模の企業法人が中心である。新型コロナの影響により悪化していた住友関連企業の景況感は概ね回復していることや 工業地の供給量が少ないこと等により、工業地需要は概ね堅調であり、地価は横ばいで推移している。なお、取引され る価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　新居浜市東部の黒島工業団地内にあるが、工場の賃貸事例は殆どなく収益価格を求められなかった。しかしながら比 準価格については、取引事例の収集・選択並びに比準における補修正等は適切に行われており信頼性は高い。したがっ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、対象地と価格牽連性のある周辺工業地の標準地価格との均衡を考慮し、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等で悪化していた住友系企 業の業況は、概ね回復してきている。工業地 需要は、需給バランス等から安定的に推移し ている。 臨海工業地域であり、市内での工業用地の供 給量が少ないことから、需要は概ね堅調。一 般的要因の影響を受け、地価は横ばい傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％