別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 新居浜 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -19 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市新須賀町２丁目甲４７４番５ ｢新須賀町２－６－８｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に工 場等が見られる住宅 地域 南4.2m私道 水道、下水 新居浜 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ私道 交通 施設 新居浜駅　北方 2.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。新型コロナ による地域経済の先行き不透明感の影響もあり、地価水準は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は新居浜市中心部及び周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は同地域内に居住の１次取得者が大半を 占める。新居浜市中心部まで比較的近く、生活利便性が良好な住宅地域ではあるが、近隣地域周辺で大規模開発は見ら れず、小規模分譲地が散見される程度であり、総じて土地取引は少なく地価は弱含みで推移している。土地は４００～ ８００万円程度、新築戸建物件は総額２，３００万円～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及びその周辺は新居浜市中心部に比較的近い住宅地域であり、周辺には共同住宅も散見される。しかし、市 場では自用目的での取引が主体であり、更に標準地は規模が小さいため収益価格は試算出来なかった。一方、比準価格 は周辺類似地域に存する規範性の高い事例を採用して試算しており、市場の実勢価格を反映した説得力の高い価格であ る。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [163.2] [102.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等で悪化していた住友系企 業の業況は、概ね回復してきている。市内住 宅地の地価動向は二極化・選別化傾向が強ま っている。 生活利便性の良好な住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はないが、供給圧力もあり、 地価水準は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％