別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 新居浜 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -18 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市北内町３丁目２５１４番１０ ｢北内町３－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ1 一般住宅の中に農地 が見られる住宅地域 東4.6m市道 水道、下水 新居浜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 新居浜駅南東方 3.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　上部地区の農地も見られる住宅地域であり、現状の住環境を維持しつつ徐々に宅地開発が進行するものと予測 する。郊外部の住宅地の需給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新居浜市内のうちおおむね上部地区を中心とする郊外の住宅地域。需要者の中心は、新居浜市内のサ ラリーマン層を中心とする一次取得者で、周辺市域からの転入者は少ない。上部地区の住宅地は供給圧力が強く、需給 が市中心部より弱いため、市中心部と郊外部で地価の二極化が進んでいる。市場の中心価格帯は、土地のみで、６００ 万円～８００万円程度、新築の戸建物件は、２０００万円～２２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には共同住宅も見られるが、収益価格の試算途中で建築費等の上昇により純収益がマイナスとなり、収益価格を 試算することができなかった。一方で、比準価格は、取引時点が新しい事例を重視して適切に試算されており、信頼性 が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [105.1] [101.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルス感染症の影響により悪 化していた住友系企業の業況は回復基調。不 動産市場は工業地を除き弱い動きになってい る。 　上部地区の住宅地域は、供給圧力が強く、 住宅地の需給が弱いことから、地価は下落傾 向が続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％