別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 新居浜 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -17 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 6,480,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市新田町１丁目乙１２３７番１１ ｢新田町１－６－３｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等の混在する 住宅地域 北東4m道路 水道、下水 新居浜 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 新居浜駅　北西方 3.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部近郊の住宅地として地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。新型コロ ナの影響もあり、地価水準は当面は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新居浜市中心部周辺の中小規模住宅地域一円である。需要者の中心は新居浜市居住の一次取得者が大半を 占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺地域に大規模ショッピングモール、複合商業施設等があり、生活利便 性は高い。通学区域の小学校が統合されたがその影響は少なく、地域要因に特段の変化は認められない。土地は６００ ～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，４００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では共同住宅も見られるが自用目的での取引が中心であり、また標準地の規模が小さいため収益 還元法の適用は出来なかった。一方、比準価格は規範性の高い事例を採用して試算しており、信頼性が高い。よって本 件では、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ ることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [144.7] [100.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友関連企業を中心とする基幹産業の景況感 は回復傾向にある。不動産市場は改善傾向も 認められるが、総じて二極化・選別化が進ん でいる。 市内中心部周辺の住宅地域であり、小学校区 の統廃合による影響は少なく、特に要因変化 は認められない。地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％