別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 新居浜 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -16 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宏明   TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市八幡１丁目甲７９３番５ ｢八幡１－１６－２０｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東4m市道 水道、下水 新居浜 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       237 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 新居浜駅北東方 4.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　川東地区の分譲住宅団地として今後も現状の住環境を維持するものと予測する。郊外の住宅地は需給が弱く、 コロナ禍での地域経済や不動産市況の先行き不透明感により、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新居浜市郊外部のうち川東地区を中心とした住宅地域。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次 取得者で、周辺市域からの転入者は少ない。区画整然とした閑静な住宅団地であるが、郊外部の地価が依然として低迷 していることや、分譲後長期間経過したことから、需要は弱含みである。土地のみで、５００万円～８００万円程度、 新築の戸建物件は２２００万円～２４００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建分譲住宅地域に位置し賃貸市場が未成熟であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが現実的でないた め、収益価格を試算することができなかった。比準価格は、地域類似性を有する規範的事例を採用して適切に試算され ており信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般 的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [105.6] [101.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等で悪化していた住友系企 業の業況は、概ね回復してきている。市内住 宅地の地価動向は二極化・選別化傾向が強ま っている。 　川東地区の分譲住宅団地であるが、分譲後 、年数が経過したことや、郊外部の住宅地の 需要が弱いことから、地価は下落傾向が続い ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％