別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 新居浜 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -14 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市萩生字本郷８２１番２ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北4m市道 水道、下水 中萩 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       312 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 中萩駅東方 2.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅の中に店舗等も混在する郊外の混在住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。 中心部回帰の動き等から郊外部の住宅地の需給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、おおむね新居浜市南西部のうち郊外の住宅地域。需要者の中心は、新居浜市内のサラリーマン層を中 心とする一次取得者で、周辺市域からの転入者は少ない。郊外部の住宅地は供給圧力が強く、市中心部より需給が弱い ため、市中心部と郊外部で地価の二極化が進んでいる。土地は、７００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件は、 ２１００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸市場が未成熟で、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格を試算することがで きなかったが、比準価格は事情補正のない類似地域の４事例から適切に試算されており、信頼性が高い。居住の快適性 を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を、上記 のとおりと決定した。なお、代表標準地とは、おおむね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [101.7] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルス感染症の影響により悪 化していた住友系企業の業況は回復基調。不 動産市場は工業地を除き弱い動きになってい る。 　郊外の混在住宅地域だが、戸建住宅地への 純化が進んでいる。周辺市域からの需要が少 なく、需給は弱含んでおり、地価は下落傾向 が続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +0.7 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％