別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 新居浜 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -9 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市河内町乙４７１番４ ｢河内町１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,164) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住環境の良い 住宅地域 東4.1m市道 水道、下水 新居浜 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  10.3 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 新居浜駅北西方 2.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 新居浜市中心部に存し、商業施設にも近い住宅地域である。人気の校区に存し、住環境も良好で、需要は概ね堅 調である。地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新居浜市中心部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏の居住者であるが、住環境の良い地域であること から市内全域からの需要もある。周辺地域では小規模の分譲住宅地の開発が散見され、売れ行きは堅調である。中心部 回帰傾向により中心部の需要は比較的堅調である。土地は９００～１３００万円前後、新築の戸建住宅は２６００～３ ０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、画地が小規模で収益建物を想定することは困難であることから収益価格 の適用を断念した。地域的に自己使用目的での取引が主であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格 のみを採用しても特に問題はないと判断した。したがって、比準価格を中心とし、前年までの価格動向、代表標準地と の均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 94.2] [101.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は新型コロナの影響を受け つつも改善傾向にある。地価動向は市中心部 と郊外部とに二極化するとともに下落傾向が 継続している。 地域要因に特に変動はない。住宅地需要は概 ね堅調な地域であるが、地価は若干の下落傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％