別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 新居浜 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -8 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市多喜浜４丁目１４２番８０ ｢多喜浜４－２－４９｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い工業団地に近い住 宅地域 東6m私道 水道、下水 多喜浜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       184 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新居浜市東部の工業団地に近 い住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 多喜浜駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川東地区東部の住宅地域である。今後も現状の住環境を維持すると予想する。人口減少、少子高齢化、新型コロ ナの影響等で地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川東地区東部を中心とした新居浜市郊外の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏の居住者が多く、同一需 給圏外からの転入者は少ない。近隣地域周辺では小規模の分譲住宅地の開発が散見され、工業団地への勤務者層の需要 も考えられる。中心部の住宅地に比べ需要は弱く、地価は弱含みで推移している。土地は４００～６００万円前後、新 築の戸建住宅は２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地に近い住宅地域である。近隣地域周辺は賃貸市場の熟成度が低く、収益建物を想定することは困難で収益価格 の試算は断念した。地域的に自己使用目的での取引が主であることから信頼性のある取引事例により求めた比準価格の みによる試算は適切である。したがって、比準価格を中心とし、代表標準地価格及び周辺標準地との均衡等に留意して 検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [130.5] [101.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は新型コロナの影響を受け つつも改善傾向にある。地価動向は市中心部 と郊外部とに二極化するとともに下落傾向が 継続している。 新居浜市の東部工業団地周辺の住宅地域にあ る。中心部から遠く、需要は中心部へと向か う傾向のなか、地価は下落傾向が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％