別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 新居浜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　合田　英昭   TEL.

鑑定評価額 5,390,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市船木字国領甲４８３９番４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西4.3m道路 水道、下水 新居浜 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．３ｍ道路 交通 施設 新居浜駅南東方 4.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の戸建住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。周辺で街路整備が進んだことか ら利便性は向上しているが、郊外部の住宅地は需給が弱く、地価は弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はおおむね新居浜市南東部郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取得者層 で、周辺市域からの転入者は少ない。周辺では宅地分譲が比較的活発だが、中心部回帰の傾向も見られることから、住 宅地需要は弱含んでおり、地価は弱含み傾向が続いている。土地は４００万～７００万円前後、新築の戸建物件は２１ ００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　郊外の戸建住宅地域で、事業収支の観点等から共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格を試算するこ とができなかったが、比準価格は、事情補正がない類似地域の４事例から適切に試算されており、信頼性が高い。居住 の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準 価格を採用し、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　新居浜 -4                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルス感染症の影響により悪 化していた住友系企業の業況は回復基調。不 動産市場は工業地を除き弱い動きになってい る。 　周辺では宅地分譲が比較的活発で、街路整 備により利便性も向上しているが、地価は弱 含み傾向が続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.3 ％