別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 新居浜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市松神子２丁目１５９番１５ ｢松神子２－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 多喜浜 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       256 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 多喜浜駅北東方 600m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 現状の住環境を維持すると予想する。人口減少、少子高齢化、新型コロナの影響等で地価は下落傾向で推移する と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新居浜市郊外の住宅地域である。主として標準地の価格に影響を及ぼす代替性の強い地域は川東地区の 住宅地域である。需要者の中心は、新居浜市在住の３０～４０才代の一次取得者である。郊外の住宅地需要は一部の利 便性の高い地域を除き需要は弱く、地価は下落が継続している。需要の中心価格帯は土地のみで６００万円～９００万 円、新築の戸建物件は２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建分譲住宅地域であり、自己使用目的の売買が中心である。収益価格については現実性の観点から試算を 断念した。比準価格は規範性の高い事例により得られた価格で、その精度は高い。したがって、比準価格を中心とし、 代表標準地価格及び周辺標準地との均衡等に留意して検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.3] [100.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住友系企業の業況は新型コロナの影響を受け つつも改善傾向にある。地価動向は市中心部 と郊外部とに二極化するとともに下落傾向が 継続している。 地域要因に特に変動はない。郊外の住宅地域 で、住環境は良好であるが、地価は下落傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％