別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 新居浜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘   TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市東田２丁目甲１７２１番７ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 南4m道路 水道、下水 新居浜 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 新居浜駅　南東方 3.7km 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新居浜市南部（上部地区）の住宅地として今後も現状を維持していく地域と考える。周辺地域に商業施設等が開 店し、利便性の向上が認められる。地価は弱含みであるが、下落率は僅少である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね新居浜市南部郊外の住宅地域である。需要者の中心は、新居浜市居住の一次取得者が大半を占める 。同一小学校区で大規模な宅地分譲が行われているが、その影響は少ない。地価は引き続き下落傾向にあるが、周辺地 域に商業施設等がオープンし、利便性の向上が認められ、下落率は僅少である。土地のみで５００万～７００万円、新 築の戸建物件は２１００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が多く、共同住宅は散見される程度であり、自用目的での取引が中心である。事業収支の観点から収益価格 は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽 連性のある標準地価格との均衡等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [109.0] [102.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　基幹産業である住友関連企業の業況は、コ ロナ禍の影響等を受けた昨年より改善傾向。 住宅地地価は二極化、選別化傾向にある。 　市内郊外部に存する住宅地域で需給動向は 弱含みであるが、周辺地域に商業施設がオー プンし、利便性の向上が認められる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％