別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 新居浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新居浜 -1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４ ｢久保田町２－１２－３８｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 北4.7m市道 水道、下水 新居浜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 新居浜駅　北西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の住環境の良好な戸建住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が高 く人気のあるエリアで需給が安定しており、地価は弱含みであるが、下落率は僅少である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新居浜市中心部とその周辺の住宅地域。需要者の中心は、新居浜市に居住する一次取得者で、周辺市 域からの転入者は少ない。人気の小学校区に存し、周辺地域においては、小規模分譲開発がコンスタントに行われてい る。需給動向は概ね安定傾向にある。土地は１０００万円程度、新築の戸建物件は２７００万円程度の物件が取引の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　ファミリー向けの共同住宅も存するが、戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心である。本件では同一需給圏内よ り多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方対象地は規模が小さいため、収益還元法の適用はできなかった。居 住の快適性を重視する住宅地域であること等を鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性の ある標準地価格との均衡等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　基幹産業である住友関連企業の業況は、コ ロナ禍の影響等を受けた昨年より改善傾向。 住宅地地価は二極化、選別化傾向にある。 　市内中心部の住宅地であり、人気の小学校 区に存する。需給動向は比較的安定している 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％