別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 八幡浜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡浜 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡浜市保内町川之石１番耕地２３６番１４６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 八幡浜 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 八幡浜駅　北西方 6.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。人口減少や地域経済の状 況等から、地価は暫くは下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね保内地区全域に位置する住宅地域。需要者は旧町在住者及び地縁を有する者が中心であり、圏外から の需要者はほぼ皆無である。付近は一般住宅地域として熟成しており、旧町中心部に比較的近い利便性に優れる立地で あるが、人口減少や地場産業の不振等から地価は下落傾向で推移している。土地価格は坪１５万円前後、新築の戸建物 件は２，０００万円台前半が需要の中心となっている。なお新型コロナの土地価格への影響は殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的が中心の地域であり、賃貸市場が成立しているとは言い難く、数少ない取引事例も自己使用目的によるも のが殆どであることから、収益価格の試算は現実的ではない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により導かれて いることから、比準価格を採用しつつも、前年価格からの変動率及び及び周辺標準地価格との均衡、さらに市場の特性 に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の悪化、人口減少、高齢化など、社 会的・経済的要因の影響が今後も懸念される 。 旧町中心部への接近性に優れるも、価格に影 響を与えるような地域要因の大きな変動はな く、依然として需要は低調なまま推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％