鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇和島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -1658	宇和島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東5m、角地		（都）商業 (100,360)
b	２２Ｋ１Ｙ -664	宇和島市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、西6.7m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	２２Ｋ１Ｙ -1704	宇和島市		更地	（　）	長方形	北東20m国道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域 (90,300)
d	２２Ｋ１Ｙ -1705	宇和島市		更地	（　）	不整形	南西12m市道、北西3.9m、北東3m、三方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,564	100 [ 75.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	79,158	100 [ 80.7]	98,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,100
b	(　 ) 87,627	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.9]	94,537	100 [ 97.0]	97,461		97,500
c	(　 ) 100,500	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,993	100 [ 97.0]	102,055		102,000
d	(　 ) 87,195	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 87.5]	98,755	100 [ 101.8]	97,009		97,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
a	その他	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,800 円／㎡]

宇和島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,871,365	2,042,821	6,828,544	6,478,960	349,584	（　0.9443） 330,112	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,472,784 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇和島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	224.00	Ｓ2	448.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	302 ㎡	39.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

同種の建物としては平均的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	224.00	91.9	205.79	2,320	477,433	6.0	2,864,598
							0.0	0
2～ 2	店舗	224.00	93.4	209.30	1,624	339,903	6.0	2,039,418
							0.0	0
～

～

～

計		448.00	92.7	415.09		817,336		4,904,016
								0

⑨年額支払賃料	817,336 円　×　12ヶ月　＝　 9,808,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,808,032 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 980,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,827,229 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,904,016 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,871,365 円　　　　（　 29,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-212	2,236 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,430	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,332 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-214	2,301 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇和島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,000 円	87,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	392,321 円	9,808,032　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 307,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 732,400 円	87,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	87,200 円	87,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,200 円	87,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,042,821 円　（　　　　　　 6,764 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,200,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,478,960 円（　　　　　 21,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,871,365 円
②総費用	2,042,821 円
③純収益　①－②	6,828,544 円
④建物等に帰属する純収益	6,478,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	330,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,472,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇和島 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇和島 5-4

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　高月　新介

TEL.

鑑定評価額

29,800,000 円

１㎡当たりの価格

98,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外｢恵美須町１－６－１８｣				②地積　(㎡)	302 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	5:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前通り沿い商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	宇和島 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

宇和島駅西方

350m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部の国道沿い商業地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。都市機能は徐々に後退してお
り、地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧宇和島市中心市街地の商業地域を中心とした圏域、需要者は地元事業者が中心である。付近は駅前通り
を兼ねた国道沿いに店舗、事務所ビル等が見られる地域であり、既存の小規模な土地利用が多く、車社会への不適応等
から繁華性は徐々に後退しており、物件売買も稀である。需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く
、坪３０万円前後の水準と把握される。なお、新型コロナによる不動産市場への影響は不透明である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説得力を有する。一方、商
業地域の衰退を背景に賃貸需要は低迷しており、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を標準に収益価格は
参考にとどめ、前年基準地価格との均衡、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間
における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宇和島 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     99,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少等による社会・経済規模の縮小が進
んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移し
ている。

東方約２００ｍの近傍地域でビジネスホテル
の新築工事がおこなわれている。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

宇和島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｙ -664	宇和島市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、西6.7m、二方路		（都）商業 (90,400)
b	２２Ｋ１Ｙ -666	宇和島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m国道、北西6.5m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	２２Ｋ１Ｙ -1706	宇和島市		更地	（　）	不整形	北西20m国道、東7.4m、南東8m、三方路		（都）近商駐車場整備地区 (90,200)
d	２２Ｋ１Ｙ -1707	宇和島市		更地	（　）	長方形	東20m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,627	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.9]	94,537	100 [ 94.1]	100,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 55,496	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	74,354	100 [ 77.2]	96,313		96,300
c	(　 ) 69,983	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	75,360	100 [ 77.2]	97,617		97,600
d	(　 ) 151,006	100 [ 150.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,463	100 [ 97.0]	102,539		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	その他	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,800 円／㎡]

宇和島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,675,668	1,997,367	6,678,301	6,374,940	303,361	（　0.9443） 286,464	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,616,941 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇和島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	224.00	Ｓ2	448.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	302 ㎡	39.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	224.00	91.9	205.79	2,269	466,938	6.0	2,801,628
							0.0	0
2～ 2	店舗	224.00	93.4	209.30	1,588	332,368	6.0	1,994,208
							0.0	0
～

～

～

計		448.00	92.7	415.09		799,306		4,795,836
								0

⑨年額支払賃料	799,306 円　×　12ヶ月　＝　 9,591,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,591,672 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 959,167 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,632,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,795,836 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,675,668 円　　　　（　 28,727 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-552	1,892 ( 1,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-553	2,041 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇和島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,000 円	85,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	383,667 円	9,591,672　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 720,700 円	85,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,997,367 円　（　　　　　　 6,614 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,800,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 448.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,374,940 円（　　　　　 21,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,675,668 円
②総費用	1,997,367 円
③純収益　①－②	6,678,301 円
④建物等に帰属する純収益	6,374,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	303,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,616,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）