別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇和島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -7 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市津島町高田丙４７１番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い中 、店舗等も見られる 住宅地域 南東4.5m市道、背面道 水道 宇和島 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 宇和島駅南西方 15.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧津島町中心部に程近い、戸建住宅が多い中に店舗等も見られる混在住宅地域で、当面、現状の環境 のもと、同様の利用状況が継続すると予測する。地域の土地需要は弱く地価は当面下落傾向が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧津島町の住宅地域を中心とした圏域で、需要者の中心は圏域内に居住、地縁のある一次取得者層である 。近隣地域は旧津島町の中心部に程近く、旧津島町内では利便性の高い住宅地域だが、圏域内の低調な地域経済、人口 減少等の影響から土地需要は減退し、地価は下落傾向にある。圏域内の取引件数が少なく断定的には言えないが、近隣 地域及びその周辺地域の需要の中心的な価格帯は土地６０坪程度で単価１０万円～１１万円／坪程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では自己使用目的の土地利用が主で、また、低調な地域経済、人口減少等による賃借需要の減少から賃借の 有効需要は認め難い状況ゆえ、収益物件の建築想定は非現実的であることから収益価格の試算を断念した。本件では比 準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性がある取引事例から適正に試算され、市場価値を適 切に表示している。よって比準価格を採用し、周辺の標準地価格等に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧津島町では人口減少等が進行し、地域経済 も低調で、土地需要は弱く、土地取引自体が 乏しいゆえ、コロナ禍の地価への影響も認識 できない。 地域要因に特段の変動は無い。地域は旧津島 町の中心部に程近く、旧津島町の中では利便 性が高い地域だが、一般的要因の影響等から 土地需要は弱い。 南東側道路に面しており、日照等、住環境の 面で優位性がある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％