別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇和島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市津島町高田丙２６８番８７ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西3.5m市道 水道 宇和島 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 宇和島駅南西方 16.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧津島町の中心部に比較的近く、戸建住宅を中心とした住宅地域で、今後も現状の住環境の中、同様 の利用状況が継続されるものと予測する。地域の土地需要は弱く地価は当面下落傾向が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧津島町の住宅地域一円で、需要者の中心は圏域内に居住、地縁を有する一次取得者層である。近隣 地域は旧津島町の中心部に比較的近く、旧津島町の中では比較的利便性を有する住宅地域だが、圏域内の人口減少や少 子高齢化の影響等から土地需要は減退し、地価は下落傾向にある。圏域内の取引件数が少なく断定的には言えないが、 需要の中心的な価格帯は土地１００坪程度で単価９万円／坪前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では人口減少等に伴う賃借の有効需要の減少から賃貸市場は極めて脆弱な状況にあり、近隣地域での収益物 件の建築想定は非現実的であるゆえ、収益価格の試算を断念した。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格 は対象標準地と価格牽連性のある取引事例から適正に試算され、市場の実態を適切に反映している。よって本件では比 準価格を採用し、周辺の標準地価格等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧津島町では人口減少等が進行し、地域経済 も低調で、土地需要は弱く、土地取引自体が 乏しいゆえ、コロナ禍の地価への影響も認識 できない。 地域要因に特段の変動は無い。地域は旧津島 町の中では比較的利便性を有する地域だが、 一般的要因の影響等から土地需要は弱く、地 価の下落が続く。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％