別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宇和島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇和島 -2 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇和島市柿原字連楽田甲１５０番１３ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東4m市道 水道、ガス 北宇和島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 北宇和島駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した既成住宅地域であり、特に変動要因はないことから、将来的にも現状どおりの住環境を維持 していくが、人口減少等により地価は小幅な下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧宇和島市の中心部から少し離れた住宅地域全域である。特に代替競争関係が強い地域は旧宇和島市の 北部地域である。需要者は３０～４０歳台の一次取得者層が中心である。画地の規模は小さい物件が多く、土地建物の 複合不動産としての総額も低くなっている。市場の中心となる価格帯は５００万円～６００万円程度であると思料する 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は一般住宅が多い地域であり、標準地の画地規模では賃貸共同住宅の建築を想定することは現実的でない ため、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い取引事例よ り導かれ、現実の市場を適切に反映しており信頼性は高いと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均 衡、前年の価格にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇和島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [154.4] [101.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇和島市経済は、新型コロナウイルス感染症 による落ち込みから一部で持ち直しの動きも あるが、養殖水産業など依然低迷状態が続い ている。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％