鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

今治 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｙ -120	今治市		更地	（　）	ほぼ台形	北東15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ２Ｙ -1068	今治市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２Ｋ２Ｙ -1069	今治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		１住居特別工業地区 (60,200)
d	２２Ｋ２ -1630	今治市		建付地	（　）	不整形	南西25m国道、北西2.3m、南東2.8m、三方路		２住居土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,397	100 [ 110.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	45,719	100 [ 91.2]	50,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,100
b	(　 ) 46,726	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,932	100 [ 92.7]	49,549		49,500
c	(　 ) 50,815	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	55,671	100 [ 114.6]	48,579		48,600
d	(　 ) 24,351	100 [ 80.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 74.2]	51,176	100 [ 102.3]	50,025		50,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	買進み	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.9	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.9	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +1.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -25.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,700 円／㎡]

今治 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	896,752	203,657	693,095	643,994	49,101	（　0.9686） 47,559	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	932,529 円　　　　（　 8,480 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	51.48	ＬＳ1	51.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	110 ㎡	8.2 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域特性を勘案し、平家建店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建店舗（１棟貸し）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	51.48	100.0	51.48	1,600	82,368	3.0	247,104
							0.0	0
～

～

～

～

計		51.48	100.0	51.48		82,368		247,104
								0

⑨年額支払賃料	82,368 円　×　12ヶ月　＝　 988,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当のため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	988,416 円　　×　　 9.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	894,516 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,104 円　×　　 90.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	896,752 円　　　　（　 8,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ２　　　　-251	1,811 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ２　　　　-402	1,922 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,830
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	40,300 円	8,060,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	39,537 円	988,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 67,700 円	8,060,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	8,060 円	8,060,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,060 円	8,060,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 203,657 円　（　　　　　　 1,851 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,060,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	643,994 円（　　　　　 5,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	896,752 円
②総費用	203,657 円
③純収益　①－②	693,095 円
④建物等に帰属する純収益	643,994 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 932,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,480 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出
今治 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 5-6

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　越智　耕二

TEL.

鑑定評価額

5,480,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市地堀１丁目２７４番８７｢地堀１－２－２３｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西8m市道	水道、下水	波止浜 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

波止浜駅　北方

950m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

波止浜地区の幹線市道沿いの近隣商業地域である。近くの商業施設の影響による繁華性の低下、ここ数年の地場
造船業の低迷、新型コロナの影響等もあり、地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,480 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として旧今治市内の陸地部郊外の商業地域である。需要者は地縁を有する個人事業者や法人が中心であ
り、地縁のない市場参加者は少ない。一部の大型商業施設へ顧客が流れ、地元の地場産業の業況の影響も受け、商業地
の商業収益性は低く、商業地需要は弱い。取引事例が少なく、少ない事例も事情を有することが多く、同一需給圏の商
業地の需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺においては、自己使用目的の取引がほとんどで、収益目的の商業用不動産の取引はほとんど見受
けられない。小規模商業用建物の賃貸市場も縮小しており、賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって鑑定評価
額の決定に当たっては、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、地場造船関連企業の景気状況、背後の住宅地
価格及び代表標準地との均衡等に留意し、検討の結果、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　今治 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,100 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[155.9]

[100.0]
100

49,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響でタオル製造業は依然低調
、造船は外航船は大幅に改善しているが、内
航船はかなり厳しい。地価水準は下落基調が
継続している。

平成３０年１１月近隣地域周辺にスーパーを
中心とした商業施設がオープンした。その影
響で近隣地域の繁華性は低下傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.9
交通・接近　　　 +10.7
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

今治 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｙ -1068	今治市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２Ｋ２Ｙ -725	今治市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m国道、西4m、二方路		２住居 (60,200)
c	２２Ｋ２ -1630	今治市		建付地	（　）	不整形	南西25m国道、北西2.3m、南東2.8m、三方路		２住居土砂災害警戒区域 (60,200)
d	２２Ｋ２Ｙ -1042	今治市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,726	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,932	100 [ 92.2]	49,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,800
b	(　 ) 45,185	100 [ 70.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	63,810	100 [ 127.8]	49,930		49,900
c	(　 ) 24,351	100 [ 80.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 74.2]	51,176	100 [ 102.3]	50,025		50,000
d	(　 ) 48,583	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	50,731	100 [ 101.0]	50,229		50,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.9	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -18.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.9	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +22.0
b	売急ぎ	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.9	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +1.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -25.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

今治 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	896,752	203,657	693,095	643,994	49,101	（　0.9686） 47,559	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	932,529 円　　　　（　 8,480 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	51.48	ＬＳ1	51.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	110 ㎡	8.2 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域特性を勘案し、平家建店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建店舗（１棟貸し）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	51.48	100.0	51.48	1,600	82,368	3.0	247,104
							0.0	0
～

～

～

～

計		51.48	100.0	51.48		82,368		247,104
								0

⑨年額支払賃料	82,368 円　×　12ヶ月　＝　 988,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当のため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	988,416 円　　×　　 9.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	894,516 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,104 円　×　　 90.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	896,752 円　　　　（　 8,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ２　　　　-107	1,644 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ２　　　　-401	1,339 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,507
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	40,300 円	8,060,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	39,537 円	988,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 67,700 円	8,060,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	8,060 円	8,060,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,060 円	8,060,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 203,657 円　（　　　　　　 1,851 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,060,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 51.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0799	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	643,994 円（　　　　　 5,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	896,752 円
②総費用	203,657 円
③純収益　①－②	693,095 円
④建物等に帰属する純収益	643,994 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 932,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,480 円／㎡）