鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

今治 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｙ -124	今治市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２２Ｋ２ -1018	今治市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	２２Ｋ２Ｙ -1064	今治市		建付地	（　）	長方形	南東36m県道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２２Ｋ２Ｙ -1067	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m県道、南西5.9m、角地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,389	100 [ 130.0]	[ 97.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	71,711	100 [ 67.5]	106,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 64,532	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	69,933	100 [ 64.9]	107,755		108,000
c	(　 ) 67,348	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.8]	86,572	100 [ 77.3]	111,995		112,000
d	(　 ) 86,576	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	83,755	100 [ 76.6]	109,341		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -30.0
a	買進み	％／月 -0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

今治 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,692,843	994,905	3,697,938	3,521,820	176,118	（　0.9443） 166,308	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,260,941 円　　　　（　 21,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	118.74	Ｓ2	233.67
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	149 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。（駐車場なし）

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.74	75.0	89.06	2,800	249,368	3.0	748,104
							0.0	0
2～ 2	事務所	114.93	80.0	91.94	1,850	170,089	3.0	510,267
							0.0	0
～

～

～

計		233.67	77.5	181.00		419,457		1,258,371
								0

⑨年額支払賃料	419,457 円　×　12ヶ月　＝　 5,033,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,033,484 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 352,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,681,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,258,371 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,692,843 円　　　　（　 31,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ２　　　　-403	2,081 ( 2,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,807 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ２　　　　-451	1,733 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [110.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,001
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,000 円	47,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,005 円	5,033,484　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 398,100 円	47,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 994,905 円　（　　　　　　 6,677 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 233.67 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,521,820 円（　　　　　 23,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,692,843 円
②総費用	994,905 円
③純収益　①－②	3,697,938 円
④建物等に帰属する純収益	3,521,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,260,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
今治 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

今治 5-4

愛媛県

愛媛第２

氏名

不動産鑑定士　石川　裕康

TEL.

鑑定評価額

16,400,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	今治市常盤町４丁目２番４外				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	不整形 1:1.5	事務所兼店舗ＲＣ5	事務所ビル、銀行、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東25m国道、南西側道	水道、ガス、下水	今治 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層事務所兼店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

今治駅北東方

650m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

今治大丸跡地の利用計画が現段階では未定のため、当面は現状の地域要因を維持するものと予測する。新型コロ
ナの影響による先行きの不透明感は未だ払拭できず地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -6.5
角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、今治市中心部の商業地域。需要者の中心は地場の法人が主で、外部資本による需要はあまり見られない
。今治大丸の閉店後、地価は著しく下落したが、需給関係は依然として不安定。今後の跡地利用が期待されるものの現
段階では不透明である。取引が少なく、数少ない取引にも事情含みのものが多いことや、取引される価格帯もまちまち
であることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は今治市中心部の繁華性の高い商業地域である。比準価格は地域的類似性の高い事例を中心に信頼性のある価
格を得たものと思料する。収益価格は、地域内は商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度が低いため低位に求められた
。土地需要者は周辺の取引相場を主要な指標としていることも勘案し、市場実態を反映した比準価格を採用し、収益価
格は参考にとどめ、前年価格との変動率に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

主要産業のタオル製造業は新型コロナの影響
で業績が悪化し、造船業も持ち直しの傾向は
あるものの他国との競争は厳しく先行き不透
明である。

地域要因に特段の変動はない。今治大丸跡地
の今後の利用計画が未定のため、地価に与え
る影響は不透明である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

今治 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２ -610	今治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m市道、北東2m、角地		２住居 (60,200)
b	２２Ｋ２ -1018	今治市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	２２Ｋ２Ｙ -1027	今治市		更地	（　）	ほぼ台形	北東30m国道、南西1.5m、二方路		準工 (60,200)
d	２２Ｋ２Ｙ -1064	今治市		建付地	（　）	長方形	南東36m県道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,502	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	80,211	100 [ 73.8]	108,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 64,532	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	69,933	100 [ 64.9]	107,755		108,000
c	(　 ) 101,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	102,443	100 [ 89.9]	113,952		114,000
d	(　 ) 67,348	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.8]	86,572	100 [ 80.4]	107,677		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.3	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.3	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -15.1	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

今治 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,662,636	993,933	3,668,703	3,521,820	146,883	（　0.9443） 138,702	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,719,647 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

今治 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	118.74	Ｓ2	233.67
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	149 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。（駐車場なし）

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.74	75.0	89.06	2,780	247,587	3.0	742,761
							0.0	0
2～ 2	事務所	114.93	80.0	91.94	1,840	169,170	3.0	507,510
							0.0	0
～

～

～

計		233.67	77.5	181.00		416,757		1,250,271
								0

⑨年額支払賃料	416,757 円　×　12ヶ月　＝　 5,001,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,001,084 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 350,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,651,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,250,271 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,662,636 円　　　　（　 31,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ２　　　　-402	1,922 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	2,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,787 円/㎡　月額支払賃料（　 2,780 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ２　　　　-452	1,794 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	2,707
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

今治 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,000 円	47,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,033 円	5,001,084　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 398,100 円	47,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 993,933 円　（　　　　　　 6,671 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 233.67 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,521,820 円（　　　　　 23,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,662,636 円
②総費用	993,933 円
③純収益　①－②	3,668,703 円
④建物等に帰属する純収益	3,521,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	146,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	138,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,719,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）