別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 今治 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -24 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市しまなみヒルズ８番７ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が多い 環境の良い高台の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 今治 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  16.6 ｍ、規模　　       226 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 今治駅　北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的最近大規模開発された分譲地であり、当分の間現状を維持して推移するものと思われる。人口減少による 根本問題、コロナ禍による国内及び地域経済への影響により、今後も地価は微減又は横ばい傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市西部を中心とした住宅地である。需要者は市内在住で３０～４０代の一次取得者が中心である。 整然とした高級感のある街並みを形成しており住環境に優れるが、小学校に遠いなどの不利な点もある。また優良な住 宅地域ゆえ標準画地規模がやや大きく、結果総額が大きくなり市場性がやや限定される傾向にある。地価は微減傾向に ある。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額８００～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、市場での取引は自用目的がほとんどである。地区計画により良好な居住環境を形成するた め戸建住宅の誘導を図る地域であり共同住宅建築目的の需要は皆無であると判断した。比準価格の試算においては信頼 性の高い多くの事例を収集でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力 を有している。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根本問題があり、近年におい て基幹産業である造船業、タオル製造業の業 況は安定さを欠いている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 近くでＨ３０年に大学が開校。整然とした住 環境に優れる大規模な新興住宅地域であるが 、一般的要因の影響が加わり地価は微減傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　 +11.6 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％