別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 今治 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -22 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市徳重字川崎７１番１２ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が散在する郊外の 住宅地域 北西4m私道 水道、下水 伊予富田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 伊予富田駅　西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、周辺地域における宅地供給は少なく、需給バランスは拮抗している。しか しながら人口減少等を考慮すると、地価水準はやや下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清水小学校区の圏域を中心とした今治市南部郊外の住宅地域である。需要者の中心は今治市に居住する ３０歳前後の取得者が多い。今治市郊外部における住宅地需要の中心価格帯は４００～７００万円程度であり、当該地 域は総額において優位性が認められる。過去の地価下落の累積が大きく、ここ最近は割安感の台頭がみられ、新規の宅 地供給が少ない事もあって需給バランスはほぼ拮抗しており、地価水準は微減傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は今治市中心部から南方約４．６㎞程度にある郊外部の戸建住宅地域である。戸建住宅地の取引が殆どであり 、収益物件の取引は非常に少ない。アパート経営等賃貸事業としての経営環境も未熟成である。よって収益価格は求め られなかった。従って代表標準地との価格バランス検討を踏まえたうえで、景気の低迷傾向による住宅地に対する需給 バランスの変化予測を十分に勘案した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 99.2] [100.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業は中国・韓国の国策の影響を受け業況 が悪化し、タオル産業も新型コロナの影響が 続いており業績は低調であり、地価への影響 が見られる。 特筆すべき地域要因の変化はないものの、近 隣地域における住宅地需要力はコロナ禍の影 響を受け弱まり、地価水準は微減状況にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％