別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 今治 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -19 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市大正町６丁目３６５番４３ ｢大正町６－１－６４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 都市計画道路 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等が 混在する住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 今治 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 今治駅　北方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 都市計画道路 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心に工場等が混在して見られる住宅地域である。今後とも同様の利用状況を維持される と予測する。居住環境が相対的にやや劣ることから地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市中心部に近い住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は今治市に居住する３０～４０代 の一次取得者層である。土地需要の中心は約５０坪前後で総額６００～７００万円程度である。新築の戸建物件は２， １００万円前後が需要の中心となっている。供給は既存住宅が中心で住宅地の新規分譲は少ないが、工場等が混在し、 周辺の住環境等がやや劣ることから需要は総じて低調であり、地価は下落基調で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における土地の取引は、大半が自用目的であり、賃貸物件は少ない。また標準的規模が小さく、共同住宅を想 定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映 した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [103.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今治市の人口は減少傾向。新型コロナウィル スの影響等で経済活動が停滞しており、先行 き不透明な状況にある。 地域要因に特段の変動は認められないが、地 価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  -9.3 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％