別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 今治 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -18 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東5m市道 水道、下水 今治 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 今治駅　南西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。旧玉川町内の市街化調整区域内 の農家集落地域であり、コロナ禍の影響や人口減少等により地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧玉川町内を中心とした今治市南部郊外の住宅地域である。需要者の中心は旧玉川町に地縁のある一次取 得者である。旧玉川町はその殆どが市街化調整区域に指定されており、新規分譲住宅団地の開発は殆ど見られない。よ って、土地の取引件数が少なく、特に当該近隣地域は農家集落地域内であり、土地取引は殆ど無い。規模等にもバラツ キがあるため、需要の中心となる価格帯（総額）は見出しがたい。新型コロナの影響は比較的少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心で、周辺には共同住宅等は見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は 断念した。比準価格は事例収集範囲を広域的に捉え、規範性の認められる取引事例を採用して求めたものであり、比準 の過程は適切であり地域格差率も首肯出来るものであり、市場の実態を反映した実証的価格として信頼性は高い。よっ て代表標準地との検討をし、農家集落地域の特性を考慮し比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [182.1] [103.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業は中国・韓国の国策の影響を受け業況 が悪化し、タオル産業も新型コロナの影響が 続いており業績は低調であり、地価への影響 が見られる。 地域要因に特段の変動はない。玉川町は高齢 化や人口減少、地域経済の低迷が顕著で、農 家集落地域としての特性から需要も弱く地価 は強含みの下落。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +13.1 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％