別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 今治 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -16 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市波方町郷字郷乙４１５番２９６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 波止浜 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  11.7 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 波止浜駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 今治市郊外の分譲住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。新型コロナウイルス感染 症の影響もあり、地域経済の先行きは不透明であり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、波方地区及び波止浜地区を中心とした今治市北部郊外の住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁性 を有する個人が中心である。波方地区は波止浜地区と共に造船・海運の中心地域であり、今治市の他の地域と比べ地価 の下落は緩やかに推移してきたが、近年、土地の需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移している。需要の中心価 格帯は土地のみで、５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の戸建住宅が多い住宅地域であり、収益目的の共同住宅はほとんどなく、収益物件を想定することは現実 的ではないことから、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態を 反映しているものと判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [133.4] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今治市の地場産業である造船業・海運業やタ オル製造業は一部に持ち直しの動きが見られ るものの、依然として先行きは不透明な状況 である。 今治市郊外の分譲住宅団地であり、地域要因 に特段の変動はない。当該地域の土地需要は 弱含みで推移している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％