別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 今治 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -15 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市大新田町５丁目２４２番６ ｢大新田町５－５－９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 今治 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 今治駅北方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の戸建住宅地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価は概ね水準調整も一段 落し、新型コロナによる先行き不透明感は残りつつも、底値を模索する状況が今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市中心部に比較的近い住宅地域。需要者の中心は、今治市内に居住する一次取得者で、周辺市域か らの転入は少ない。市中心部の利便性の高い住宅地の地価は、比較的安定しており、同一需給圏内の需要もやや弱含ん でいるものの、底値を模索する動きが見られる。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万円～８００万円程度、新築 の戸建物件は、２５００～２８００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的類似性の高い事例を採用しており要因比較も妥当で信頼性は高いものと考える。収益価格については 、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ比較的新しい分譲戸建住宅地域であるが、対象地は規模が小さいこともあり試算を断 念した。地域の不動産市場においては自用目的の取引が大半であることも勘案し、規範性の高い比準価格を標準として 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業のタオル製造業は新型コロナの影響 で業績が悪化し、造船業も持ち直しの傾向は あるものの他国との競争は厳しく先行き不透 明である。 地域要因に特段の変動はない。地価の水準調 整も一段落し、ここ最近の地価は、底値を模 索しながら概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％