別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 今治 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -13 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市立花町３丁目４９０番１５ ｢立花町３－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 今治 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 今治駅　南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 今治市中心部に程近い住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、下落率 をやや強めており、新型コロナの影響もあり、当面は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市郊外部のうちでも中心部に比較的近い住宅地域一円である。需要者の中心は今治市内に居住する一 次取得者で周辺市域からの転入は少ない。市中心部の利便性の高い一部の住宅地では、安定的な需要が見られるものの 、同一需給圏における需給は総じて弱含みの傾向にある。市場の中心価格帯は、土地のみで８００万円～１，０００万 円程度、新築の戸建物件では総額２，５００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も散見される地域であるが、建築費高騰の影響もあり、収益価格は算出過程でマ イナスとなり、試算出来なかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的と認められ、比準価格は規範性の高い４事例から適切に試算されており信頼性が高い。よって 本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 95.4] [103.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業は依然先行き不透明である。市内地価 水準は依然下落基調にあり、下落幅はやや拡 大の傾向にある。 市内中心部に比較的近い郊外部の住宅地であ り、小規模分譲が散見されるが、需要はやや 弱含みである。地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.1 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％