別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 今治 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -12 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市波止浜字赤崎１０番６８ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道、下水 波止浜 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 波止浜駅　北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 造船工場地帯に程近い、区画整然とした郊外の住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。 郊外部の住宅地の需給は弱含んでおり、新型コロナの影響もあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内郊外部を中心とする住宅地域一帯であり、特に北部郊外の波止浜地区周辺の代替競争関係が強い。需 要者の中心は市内在住の一次取得者で、周辺市域からの転入は少ない。今治市内の住宅地の価格は二極化が進んでおり 、郊外部の地価水準は依然として下落傾向が強い状態が続いている。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万円～８ ００万円程度、新築の戸建物件は総額で２，２００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域では自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性を重視する住宅地域であることか ら、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、市場の実勢を反映した比準価格の信頼 性は高い。一方、標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的なため、収益価格は試算しなかった。よって本 件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [118.2] [103.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業は依然先行き不透明である。市内地価 水準は依然下落基調にあり、下落幅はやや拡 大の傾向にある。 市内北部に位置し、造船業従事者による一定 の需要は見込まれるが、居住利便性が劣るた め需要は弱く、地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％