別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 今治 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -11 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市宮下町１丁目甲１５９２番６ ｢宮下町１－４－４４｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 今治 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 今治駅　北西方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市域の中心部に近いものの街路整備が遅れており、格別の変動要因もなく、今後も現況の居住環境が続くものと 思料する。基幹産業の低迷等により地価は下落傾向が続いており、先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、常盤小学校区内における住宅地域を中心として中心市街地に近い住宅地域である。需要者は市内在住の ３０～４０歳代の一次取得者が中心である。通勤等に便利であり、商業施設等も近く生活利便性の高い地域に存するが 、周辺地域の街並みがやや雑然としており必ずしも居住環境に優れるとは言い難く、地場産業不振及びコロナ禍による 景気低迷から土地需要は減退傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅を想定するには標準地の地積が小さく、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格は、当該標準地 と同一の小学校区内の信頼性の高い取引事例を中心として採用した。比準の過程は適切であり精度は高く市場の実態を 反映した実証的価格として説得力を有している。人気の高い常盤小学校区内における住宅地の価格水準の相対的位置付 けをも考慮し、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 93.3] [103.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業は中国・韓国の国策の影響を受け業況 が悪化し、タオル産業も新型コロナの影響が 続いており業績は低調であり、地価への影響 が見られる。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 地場産業不振やコロナ禍による景気低迷の影 響から住宅地需要は弱含みであり、地価は下 落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％