別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 今治 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -9 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市菊間町浜１１４番 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等が見られる 住宅地域 北東6.8m県道 水道 菊間 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       234 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．８ｍ県道 交通 施設 菊間駅　北西方 260m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと予測する。宅地需要は弱く、新型コ ロナの影響もあり、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市西部の住宅地域及び住商混在地域であり、特に代替競争関係が強いのは旧菊間町内の住宅地域一円 である。需要者の中心は旧菊間町に地縁を有する一次取得者である。人口減少率が高く、旧菊間町の主要産業である窯 業等が低迷しており、土地の需要は弱く、不動産の取引件数も少ない状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、 ２００㎡～２５０㎡前後の土地で４００万円～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用の土地が殆どであり賃貸市場が成熟しておらず、収益価格は試算出来なかった。比準価格は、旧菊 間町内の規範性の認められる取引事例を採用しており、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実 証的価格として説得力を有している。よって本件では、比準価格を採用し、前年標準地価格からの変動率に留意して、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業は依然先行き不透明である。市内地価 水準は依然下落基調にあり、下落幅はやや拡 大の傾向にある。 旧菊間町の中心部に位置し、地域要因に特段 の変動は認められない。地域は衰退傾向にあ り、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％