別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 今治 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -7 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　八木　真人   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市山路字大坪４３１番７外 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、工場、倉庫等 が混在する既成住宅 地域 西4m市道 水道、下水 今治 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 今治駅　西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内西部に位置する従来からの混在住宅地域であり、特段の地域変動要因は無く、当面は現状で推移すると予測 する。新型コロナの影響も依然として残り、地価水準は若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西中学校区を中心とする比較的中心部に近い今治市郊外の住宅地域一円である。需要者は今治市居住の一 次取得者層が中心で、市外からの転入者はあまり見受けられない。旧来からの住宅地域で、地価水準は若干の下落傾向 で推移している。近隣地域の周辺においては、中小規模の宅地分譲が見受けられ、需要の中心価格帯は土地のみで８０ ０万円程度、新築戸建物件は総額２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では共同住宅も散見されるが、戸建住宅が中心の地域で、建築費高騰の影響もあり、収益価格は 算出過程でマイナスとなり試算出来なかった。一方、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的 での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって本件では、比準価 格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [104.3] [101.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船海運業は業績回復の傾向にあるが、タオ ル産業は依然先行き不透明である。市内地価 水準は依然下落基調にあり、下落幅はやや拡 大の傾向にある。 地価水準に直接影響を与える地域要因の変動 は特に見受けられないが、地価は若干の下落 傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％