別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 今治 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市郷本町２丁目７５２番５ ｢郷本町２－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 今治 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 今治駅　南方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は今治市中心部近郊の利便性の良い住宅地域である。今後とも現状の住環境を維持しつつ、地価は若干 ながら弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧今治市南部の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は今治市に居住する３０～４０代の 一次取得者層である。今治市中心部に近い利便性良好な住宅地域で、周辺には地元不動産業者による小規模な宅地開発 が認められるが、物件はややだぶつき気味で、地価は弱含みで推移している。土地需要の中心は約５０坪前後で総額７ ００万円前後の物件を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自己使用目的の取引が大半で賃貸物件は少なく、売買当事者は市場での取引価格を指標として意思決定を 行うものと思料される。また標準的規模が小さく、共同住宅を想定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出 来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格、周辺標準地価格等 との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　今治 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今治市の人口は減少傾向。新型コロナウィル スの影響等で経済活動が停滞しており、先行 き不透明な状況にある。 地域要因に特段の変動は認められないが、地 価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％ -0.7 ％