別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 今治 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　正隆   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市南高下町３丁目７８８番５ ｢南高下町３－５－２４｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 今治 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 今治駅　南東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな要因変化は見られず、新型コロナ禍の影響もやや弱まってきたが、人口減少傾向やタオル製造業等の基幹 産業の低迷から住宅地需要力は弱く、地価はやや下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市中心部に近い南東郊外部の住宅地域を中心とした圏域である。需要者の中心は今治市に居住する３ ０～４０歳代の一次取得者が大半を占める。利便性の良好な地域であり需要は堅調であったが、この最近は地場産業不 振や新型コロナ禍による影響により、全般的には不動産市況は低迷しており需要は弱くなっている。近隣地域及び周辺 地域における土地需要の中心は土地で総額８００万円程度、新築戸建物件で２，６００万円程度と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域である。共同住 宅は相続税対策が主体で賃貸慣行が未成熟であり、収益価格は試算途中でマイナスとなった。一方比準価格は近隣地域 内の事例等対象標準地と価格牽連性が高い事例から試算され、取引市場の実態を適切に反映している。したがって、比 準価格を標準とし、代表標準地とのバランス等も検討して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [101.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業は中国・韓国の国策の影響を受け業況 が悪化し、タオル産業も新型コロナの影響が 続いており業績は低調であり、地価への影響 が見られる。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 地場産業不振やコロナ禍による景気低迷の影 響から住宅地需要は弱含みであり、地価は下 落傾向である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％