別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 今治 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　裕康   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市桜井１丁目甲１６６６番５ ｢桜井１－２－５４｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北西6.3m市道 水道 伊予桜井 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 伊予桜井駅北方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。郊外部の住宅地需要は弱い。新型コロナ の影響による先行きの不透明感は未だ払拭できず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね今治市南部郊外の住宅地域。需要者の中心は、今治市在住の一次取得者で、周辺市域からの流入 は少ない。今治市内の住宅地の地価は二極化が進んでおり、郊外部の地価は依然として下落傾向が続いている。新型コ ロナによる先行き不透明感は未だ継続しており、土地のみで４００～６００万円程度、新築戸建物件では２，０００万 円以下の物件が市場の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は今治市郊外部の戸建住宅地域である。比準価格は地域的類似性の高い事例を採用しており要因比較も妥当で 信頼性は高いものと考える。収益価格については、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ分譲戸建住宅地域であるが、対象地 は規模が小さいこともあり試算を断念した。地域の不動産市場においては自用目的の取引が大半であることも勘案し、 規範性の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [141.0] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業のタオル製造業は新型コロナの影響 で業績が悪化し、造船業も持ち直しの傾向は あるものの他国との競争は厳しく先行き不透 明である。 地域要因に特段の変動は見られない。今治市 内では地価の二極化が続いており、郊外部の 住宅地需給は弱く、地価は依然として下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.1 交通・接近　　　 +11.6 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％