別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 今治 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市中堀２丁目１７８番３１ ｢中堀２－７－２２｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北西4m市道 水道、下水 波止浜 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 波止浜駅西方 950m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が多い地域であり、当分の間現状のまま推移するものと思われる。人口減少による根本問題 、コロナ禍による国内及び地域経済への影響により、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市北部郊外の住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代の一次取得者が多い。造船・海運業が 盛んな地域に位置しており、需要はこれらの業況に左右される傾向にある。造船業は近年不安定で、市域の人口減少も 歯止めがかからず住宅地需要は減退している。需要の中心となっている価格帯は土地のみで７００～９００万円程度で ある。ほとんど同時期に地元のスーパーの開店と閉店が重なったが結果として利便性にはそれほど影響はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は整然とした住宅地域で、土地が取引されるケースはほとんど自用目的である。また共同住宅は賃貸収入目的 で土地を取得し共同住宅を建築するケースはほとんどみられず収益価格は試算しなかった。比準価格の試算においては 信頼性の高い多くの事例を収集でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説 得力を有している。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根本問題があり、近年におい て基幹産業である造船業、タオル製造業の業 況は安定さを欠いている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 スーパーの開店と閉店があったが結果として 利便性にそれほど影響がない。良好な住環境 だが一般的要因の影響が加わり地価は下落が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％