別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 今治 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　豊島　龍也   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市湊町２丁目丙８９番１外 ｢湊町２－２－３８｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模漁家住宅が多 い漁港に面した住宅 地域 北東8.9m市道 水道、ガス、下水 今治 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．９ｍ市道 交通 施設 今治駅　北方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は漁家集落であるが人口減少による根本問題により空き家等が増加する可能性が高い。コロナ禍による 国内及び地域経済への影響もあり、今後も地価の下落傾向は当分の間続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今治市北部の住宅地域一帯である。近隣地域及び周辺地域は海岸に隣接した漁家集落としての特性があり 、需要者の中心は当該漁家集落に地縁を持つ一次取得者がほとんどで地域外からの需要は期待できない。土地需要は弱 含みの傾向が続いており、新規の住宅地開発も近隣地域及び周辺地域では見受けられず、市場性の弱さを反映している 。需要の中心は、土地総額で４００万円～５００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁家集落地域で、市場での取引は自用目的がほとんどであり、収益目的の取引は見受けられない。また標準 地は共同住宅を想定するには規模が小さく収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格の試算においては信頼 性の高い多くの事例を収集でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力 を有している。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [147.8] [101.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少という根本問題があり、近年におい て基幹産業である造船業、タオル製造業の業 況は安定さを欠いている。市域の不動産需要 は全体的に弱い。 地域要因に特段の変動はない。当該漁家集落 に地縁を持つ者以外からの需要者は少なく、 地価はやや強めの下落で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％