別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 9-4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 310,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市南吉田町２７９８番５０ ②地積 　(㎡) 12,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 倉庫 Ｓ1 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 南12m市道、東側道 水道、下水 余戸 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   280 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 工場又は倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道　　　角 地 交通 施設 余戸駅北西方 4.1km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市西部の臨海工業地帯に存する工業地域で、工場、倉庫等が多く見られる状況であり、今後も現 状の環境のもと、同様の利用状況が継続されるものと予測する。近時、地域の地価には底値感がある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松山市の臨海部を中心とした工業地域一円。需要者の中心は県内外の企業、個人事業者である。企業 収益の改善傾向が見られていたが、コロナ禍の中、将来動向の不透明感が強く設備投資には慎重な姿勢が存し、現状、 近隣地域等の土地需要は強くはない。ただし近時は地域の地価水準に底値感が存する。工場地の取引は少なく断定はで きないが、近隣地域等の需要の中心的価格帯は、土地１２，０００㎡程度で単価２４，０００円／㎡程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺の工業地域は自用の工場、倉庫等が支配的で、賃貸市場が熟成しておらず、賃料水準の把握等が 困難な状況ゆえ収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格 牽連性の有る取引事例から適正に試算され、市場の実態を適切に反映している。よって、近隣地域等の地域的特性を勘 案し、周辺の標準地価格等にも留意し、結果、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は少し 戻りつつある現状。しかしコロナ感染者再拡 大懸念、原油高等、不安要因が多く地域経済 は先行き不透明。 地域の工場地需要はコロナ禍の中、先行きの 不透明さ等から、現状強くはないが、地価下 落が続く中、地域の地価には近時底値感が存 する。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％