鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -342	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北45m県道、中間画地		商業 (90,500)
b	２２Ｋ１Ｙ -928	松山市		底地	（　）	長方形	西30m県道、南5m、角地		商業居住誘導区域 (100,500)
c	２２Ｋ１Ｙ -936	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11.8m市道、北5.8m、角地		近商 (100,300)
d	２２Ｋ１Ｙ -930	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,255	100 [ 140.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	191,472	100 [ 103.0]	185,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 220,913) 220,913	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	216,794	100 [ 117.3]	184,820		185,000
c	(　 ) 142,809	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 104.0]	147,652	100 [ 79.2]	186,429		186,000
d	(　 ) 169,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,411	100 [ 90.1]	188,026		188,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

松山 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,698,726	3,500,816	13,197,910	12,460,000	737,910	（　0.9474） 699,096	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	13,707,765 円　　　　（　 39,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	199.70	ＲＣ5	913.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	346 ㎡	12.4 m x 29.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅（平均専有面積約３１㎡）

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

エレベーター、屋内階段等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	199.70	91.0	181.70	2,570	466,969	6.0	2,801,814
							0.0	0
2～ 5	住宅	173.94	89.7	155.94	1,560	243,266	3.0	729,798
							0.0	0
～	ＰＨ	18.00

～

～

計		913.46	88.2	805.46		1,440,033		5,721,006
								0

⑨年額支払賃料	1,440,033 円　×　12ヶ月　＝　 17,280,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 805.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,280,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 876,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,644,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,721,006 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,698,726 円　　　　（　 48,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-665	2,617 ( 2,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,586 円/㎡　月額支払賃料（　 2,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-658	1,987 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	700,816 円	17,520,396　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,000 円	175,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,500,816 円　（　　　　　　 10,118 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 913.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,460,000 円（　　　　　 36,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,698,726 円
②総費用	3,500,816 円
③純収益　①－②	13,197,910 円
④建物等に帰属する純収益	12,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	737,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	699,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,707,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
松山 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-25

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　新玉　明生

TEL.

鑑定評価額

64,400,000 円

１㎡当たりの価格

186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市東一万町２番				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:2.3	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層店舗ビル、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北28m県道	水道、ガス、下水	南町 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ県道

交通

施設

南町電停西方

190m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は松山市中心部に程近い、中層店舗ビル、マンション等が建ち並ぶ熟成した商業地域であり、今後とも
現状の環境のもと、同様の利用状況が継続されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね松山市中心部及びその近郊の幹線道路沿いの商業地域の圏域で、需要者の中心は県内外の企業、個人
事業者である。近隣地域及びその周辺は松山市中心部に程近く、住宅地として人気の道後地区にも近接し、近年土地需
要は高まりを見せていたが、近時のコロナ禍の影響でやや土地需要は弱まり、現状地価は横這い状態である。圏域内の
商業地の取引は少なく、規模、用途によりばらつきがあり、近隣地域等における需要の中心的な価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地との価格牽連性の高い取引事例から適正に試算され市場の実態を適切に反映している。収益価格
は近年の建築費の高騰等もあり近隣地域等の商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況から低位に試算され
、また近時の地域経済情勢は先行きの不透明さが強く収益予測に限界がある状況ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よ
って比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 231,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.2]

[100.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は少し
戻りつつある現状。しかしコロナ感染者再拡
大懸念、原油高等、不安要因が多く地域経済
は先行き不透明。

地域は松山市中心部及び道後地区に近い好立
地ゆえ、コロナ禍の中であるが、土地需要は
底堅く、現状地価は横這いで推移していると
思われる。

個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力
は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -342	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北45m県道、中間画地		商業 (90,500)
b	２２Ｋ１Ｙ -1978	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.6m県道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２２Ｋ１ -900	松山市		更地	（　）	不整形	東18m市道、南東4.1m、角地		２住居 (80,200)
d	２２Ｋ１Ｙ -364	松山市		建付地	（　）	長方形	西30m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,255	100 [ 140.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	191,472	100 [ 103.0]	185,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 143,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	149,740	100 [ 79.7]	187,880		188,000
c	(　 ) 213,406	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	219,250	100 [ 117.6]	186,437		186,000
d	(　 ) 82,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 97.9]	169,312	100 [ 91.9]	184,235		184,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

松山 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,860,927	3,507,727	13,353,200	12,460,000	893,200	（　0.9474） 846,218	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	16,592,510 円　　　　（　 48,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	199.70	ＲＣ5	913.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	346 ㎡	12.4 m x 29.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロアー貸し、２階以上共同住宅（平均専有面積約３１㎡）を想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

エレベーター、屋内階段等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	199.70	91.0	181.70	2,576	468,059	6.0	2,808,354
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	173.94	89.7	155.94	1,581	246,541	3.0	739,623
							0.0	0
～	ＰＨ	18.00

～

～

計		913.46	88.2	805.46		1,454,223		5,766,846
								0

⑨年額支払賃料	1,454,223 円　×　12ヶ月　＝　 17,450,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 805.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,450,676 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 884,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,806,142 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,766,846 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,785 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,860,927 円　　　　（　 48,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-758	3,013 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	2,646	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,589 円/㎡　月額支払賃料（　 2,576 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-101	2,183 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	2,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	707,627 円	17,690,676　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,000 円	175,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,507,727 円　（　　　　　　 10,138 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 913.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,460,000 円（　　　　　 36,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,860,927 円
②総費用	3,507,727 円
③純収益　①－②	13,353,200 円
④建物等に帰属する純収益	12,460,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	893,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	846,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,592,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,000 円／㎡）