鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｙ -937	松山市		建付地	（　）	不整形	北36m県道、西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２２Ｋ１Ｙ -929	松山市		建付地	（　）	長方形	西40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２Ｋ１Ｙ -1982	松山市		更地	（　）	ほぼ台形	東30m国道、西3m、二方路		商業 (100,400)
d	２２Ｋ１ -763	松山市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,425	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.5]	219,642	100 [ 93.6]	234,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 278,164	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	283,196	100 [ 122.4]	231,369		231,000
c	(　 ) 186,391	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	188,790	100 [ 84.2]	224,216		224,000
d	(　 ) 166,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,553	100 [ 73.8]	225,682		226,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

松山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,164,371	10,949,953	43,214,418	37,949,600	5,264,818	（　0.9474） 4,987,889	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	97,801,745 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	393.69	ＲＣ6	2,311.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	673 ㎡	17.8 m x 39.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、タワー式駐車場２０台

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	立体駐車場	300.00

1～ 1	店舗	327.99	80.0	262.39	3,000	787,170	6.0	4,723,020
							0.0	0
2～ 2	事務所	346.32	85.0	294.37	2,700	794,799	6.0	4,768,794
							0.0	0
3～ 6	事務所	329.17	85.0	279.79	2,500	699,475	6.0	4,196,850
							0.0	0
塔屋～		20.82

計		2,311.81	72.5	1,675.92		4,379,869		26,279,214
								0

⑨年額支払賃料	4,379,869 円　×　12ヶ月　＝　 52,558,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,675.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,558,428 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,246,337 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,912,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,279,214 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 252,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,164,371 円　　　　（　 80,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-756	2,030 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-758	3,013 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,665,000 円	533,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,684,753 円	56,158,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,477,200 円	533,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	533,000 円	533,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	533,000 円	533,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,949,953 円　（　　　　　　 16,270 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	533,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 2,311.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,949,600 円（　　　　　 56,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,164,371 円
②総費用	10,949,953 円
③純収益　①－②	43,214,418 円
④建物等に帰属する純収益	37,949,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,264,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,987,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,801,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-2

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　大西　泰祐

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市宮田町１８６番４外				②地積　(㎡)	673 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ6	事務所ビル、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東27m県道	水道、ガス、下水	宮田町 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 10 ｍ、南 170 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

宮田町電停南西方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、ＪＲ松山駅北方に位置する幹線道路沿線の商業地域として熟成しているが、松山駅周辺土地区画整
理事業及びＪＲ松山駅付近連続立体交差事業の進捗により発展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松山市内中心部及びその外縁に位置する商業地域で形成される圏域。需要者は圏域内外の企業、個人事
業者、投資家等多岐にわたる。近接する大型ＳＣでは新型コロナによる下押し影響はほとんど見られない。令和３年夏
～秋以降、消費者の消費活動は活発化しており徐々にコロナ禍以前に戻りつつあるものの、地価上昇していた頃の需要
回復までには至っておらず、前年に引き続き地価は横ばい程度で推移しているものと判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はＪＲ松山駅北側に位置する中心部商業地域である。本件では収益価格は比準価格に対してやや低位に導出さ
れたが、地域特性に応じた試算価格間の開差を示しており、相互に試算価格の妥当性が検証できたものと思料する。し
たがって、実証的な比準価格に理論的な収益価格を関連付け、周辺標準地価格との均衡に留意し、さらに近隣地域の市
場の特性、将来動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松山 5-19                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    231,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松山市の令和３年上半期土地取引件数は２，
５６１件で前年同期比で伸びている。前年ま
でのコロナ禍による様子見から一転需要の伸
びが見られる。

近接する大型ＳＣとその対面に存する家電量
販店及び隣接する立体駐車場の相乗効果によ
り顧客流動性が良好である。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

松山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -900	松山市		更地	（　）	不整形	東18m市道、南東4.1m、角地		２住居 (80,200)
b	２２Ｋ１Ｙ -927	松山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北30m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２Ｋ１Ｙ -929	松山市		建付地	（　）	長方形	西40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２Ｋ１ -1506	松山市		更地	（　）	長方形	北30m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,406	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	219,250	100 [ 94.1]	232,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 2,002,096	100 [ 600.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	362,699	100 [ 152.3]	238,148		238,000
c	(　 ) 278,164	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	283,196	100 [ 122.4]	231,369		231,000
d	(　 ) 211,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,700	100 [ 91.2]	232,127		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +45.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

松山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,420,146	10,593,275	41,826,871	36,596,800	5,230,071	（　0.9474） 4,954,969	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	97,156,255 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	393.69	ＲＣ6	2,311.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	673 ㎡	17.8 m x 39.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、タワー式駐車場２０台

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	立体駐車場	300.00

1～ 1	店舗	327.99	80.0	262.39	3,034	796,091	6.0	4,776,546
							0.0	0
2～ 2	事務所	346.32	85.0	294.37	2,700	794,799	6.0	4,768,794
							0.0	0
3～ 6	事務所	329.17	85.0	279.79	2,400	671,496	6.0	4,028,976
							0.0	0
塔屋～		20.82

計		2,311.81	72.5	1,675.92		4,276,874		25,661,244
								0

⑨年額支払賃料	4,276,874 円　×　12ヶ月　＝　 51,322,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,675.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,322,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,746,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,176,364 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,661,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 243,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,420,146 円　　　　（　 77,890 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-304	3,502 ( 3,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,044 円/㎡　月額支払賃料（　 3,034 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-305	3,438 ( 3,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,042
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,570,000 円	514,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,647,675 円	54,922,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,030,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,317,600 円	514,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	514,000 円	514,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	514,000 円	514,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,593,275 円　（　　　　　　 15,740 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	514,000,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 2,311.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,596,800 円（　　　　　 54,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,420,146 円
②総費用	10,593,275 円
③純収益　①－②	41,826,871 円
④建物等に帰属する純収益	36,596,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,230,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,954,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,156,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）