別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 3-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.

鑑定評価額 55,200,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 松山市別府町３９１番 ②地積(㎡) 1,599  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 西0.8m未舗装道路 水道 山西 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   60 ｍ、西  100 ｍ、南   60 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 西　０．８ｍ未舗装 道路 交通 施設 山西駅　南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺では残された市街化区域内農地が宅地へと転用されており、住宅地域として熟成が進んでいる。相続、後継 者等要因から今後も宅地への転用が進むものと判断する。 (3)最有効使用の判定 開発造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     34,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     34,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市全域及び隣接する周辺市町の市街化区域の宅地見込地地域。需要者は宅地分譲を行う不動産業者で あり、松山市の業者が中心である。周辺に残されている市街化農地も徐々に宅地開発が進んでおり、今後も同様の状況 が続くことが予測される。宅地分譲素地は街路条件や有効宅地化率等により、取引価格はさまざまであり、中心価格帯 は見い出し難い状況である。なお新型コロナの土地価格への影響は殆どない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場で成約した宅地見込地の取引事例から導かれており、市場性を反映した実証的な価格である。控除後価 格は、分譲地の取引事例により導かれた更地想定の販売価格から費用等を控除して求めており、典型的な市場参加者で ある分譲業者の視点から、市場に適合する価格である。本件では比準価格と控除後価格は同額となったことから、前年 価格からの変動率及び基準地価格、さらに市場の特性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　松山 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     41,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [100.0] 100      34,700  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     34,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、先行き不透明な 状況にあるが、開発素地価格への大きな影響はまだ 顕在化していない。 価格に影響を与えるような地域要因の大きな変動は ないが、周辺に残る農地の宅地開発は続いている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   -1.0 環境　　　　　　　　　  +20.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0