別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -43 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市白水台４丁目４番１４ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 大規模団地内の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 上一万 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     8 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 上一万電停北東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に造成された大規模住宅団地であり、戸建住宅を中心に住宅地域として成熟している。今後とも現状と同様 の利用状況にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市北東部郊外の高台に位置する住宅地域で、特に代替性の高い地域は白水台、南白水（道後平）及 び湯の山団地である。需要者の中心は３０代から４０代の一次取得者層である。需要の中心は画地規模によるが、土地 価格は１，０００万円前後で、新築の戸建住宅は総額２，５００万円前後が標準的価格帯である。また、中古住宅の流 通が多く見られる。地価は緩やかな下落傾向にて推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性の高い地域の事例により比準したもので、市場性を直接的に反映する価格が求められたものと判断 される。一方、収益価格は、地域が収益性よりも快適性を重視する地域であり、賃貸想定は非現実的であるため、試算 を断念した。よって、比準価格を妥当と認め、周辺団地の取引動向、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロ ナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直 しが期待される状況にある。 松山市郊外の高台に位置する住宅地域であり 、需要者の選好性は弱く、既成団地内の地価 は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％